第一章 总则

第一条 为规范我市国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院590号令，以下简称《条例》)，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于耒阳市国有土地上因公共利益的需要实施房屋征收补偿的活动。工矿企业、建制镇征收补偿活动均参照本办法执行。

第三条 房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、补偿公平、结果公开的原则。

第四条 耒阳市房产管理局是本市房屋征收部门，组织实施全市国有土地上房屋征收与补偿工作，职责包括：

(一)拟定房屋征收补偿方案，并配合有关部门对征收补偿方案进行论证。

(二)组织有关部门对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记，并公布调查结果;

(三)书面通知有关部门暂停办理房屋征收范围内的新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等相关手续;

(四)征收补偿费用的专户存储、拨付与监管;

(五)负责或者委托有关机构实施征收与补偿的相关具体工作;

(六)负责房屋征收补偿档案的管理;

(七)负责对从事房屋征收工作的房地产价格评估机构进行监督管理，组织被征收人对房地产价格评估机构的选定工作;

(八)负责对房屋征收工作人员进行培训和管理，做好房屋征收及补偿的宣传、解释工作。

第五条 房屋征收部门可以组建或委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作;房屋征收部门应对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为进行监督，并对其行为后果承担法律责任。房屋征收实施单位不得以营利为目的,承担：对房屋征收范围内的房屋权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记;与被征收人就房屋征收补偿进行协商谈判;组织被征收人选取房屋征收评估机构;拆除被征收的房屋及其附属设施;房屋征收部门委托实施的其他房屋征收和补偿工作。

第六条 规划和国土、发改、财政、住房、环保、公安、税务、经信、科技、教育、市场监管、劳动和社会保障、监察审计等部门应根据《条例》规定和政府规定的职责分工，相互配合，联动协调，共同做好房屋征收与补偿工作。

第七条 任何组织和个人对违反本办法规定的行为，都有权向市人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。市人民政府及相关部门接到举报后，应当及时核实、处理。监察部门应当加强对参与房屋征收与补偿工作的有关部门或单位及其工作人员的监督检查。

第二章 房屋征收决定

第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市人民政府作出房屋征收决定：

(一)国防和外交的需要;

(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;

(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;

(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;

(五)由政府依照城市规划有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行城市更新的需要;

(六)由政府组织实施的土地整备的需要;

(七)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

第九条 因本办法第八条规定的需要作出房屋征收决定时，需具备下列条件：

(一)拟征收房屋项目符合国民经济和社会发展规划的要求，并取得发改部门的计划立项;

(二)拟征收房屋项目符合城市规划的要求，并取得规划选址与土地预审相关文件;

(三)市人民政府根据社会稳定风险评估报告作出实施决定;

(四)用于房屋征收补偿的资金已足额到位，专户存储;

(五)具备符合法定程序的征收补偿方案。

　　因本办法第八条(五)项规定的需要征收房屋的，应满足上述(一)、(三)、(四)、(五)项规定，还应纳入城市改造更新规划。

第十条 房屋征收范围确定后，房屋征收部门应当在其官方网站、本市主要媒体和房屋征收范围内发布公告，告知任何单位和个人不得在房屋征收范围内实施下列行为：

(一)新建、改建、扩建房屋;

(二)改变房屋和土地用途;

(三)已依法取得建房批准文件但尚未建造完毕的房屋的续建;

(四)新签订租赁期限截止日在征收期限截止日以后的房屋租赁合同;

(五)房屋的转让和抵押;

(六)办理户口迁入和分户，但因出生、回国、军人退伍转业、刑满释放和解除劳动教养等原因必须办理户口迁入和分户除外;

(七)以被征收房屋为注册地址办理工商注册登记手续;

(八)其他不当增加补偿费用的行为。

　　房屋征收部门应当就前款事项书面通知有关部门和单位停止办理前款所列事项的受理、审批、登记等相关手续。被征收人违反规定实施不当增加补偿费用的，对不当增加部分不予补偿。

第十一条 房屋征收范围确定后，房屋征收部门应对征收范围内的房屋权属、区位、用途、建筑面积等情况进行前期摸底调查;并委托市房地产评估法定机构根据前期调查登记情况编制房屋征收预算方案，对房屋征收项目费用进行概算，该方案的编制费用列入房屋征收补偿资金。

第十二条 房屋征收部门根据房屋权属调查和项目费用概算等情况，拟定房屋征收补偿方案，报市人民政府。市政府组织财政、发展改革、监察、审计等部门对征收补偿方案进行论证。

第十三条 房屋征收补偿方案应当包括以下内容：

(一)征收范围、补偿内容、补偿方式、补偿标准、项目补偿费用概算;

(二)作为产权调换的安置房的区位、数量、安置房调换标准、套型面积和结算基本价格、过渡方式、临时安置用房标准等;

(三)拟定的签约期限和提前搬迁奖励期限;

(四)奖励与补助标准;

(五)房屋征收补偿资金账户;

(六)其他应该纳入补偿方案的内容。

第十四条 市人民政府应在政府网站和征收范围内将房屋征收补偿方案予以公布，并征求公众意见，期限不少于30日。拟被征收房屋的所有权人有异议的，持本人身份证明和房屋权属证明，在征求意见期限内向房屋征收部门提交书面意见。市人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

第十五条 因本办法第八条(五)项的需要征收房屋的，征收范围内被征收房屋面积占被征收房屋总面积2/3以上的被征收人或被征收户数占总户数2/3以上的被征收人认为征收补偿方案不符合本办法规定的，市人民政府房屋征收部门应当组织被征收人和公众代表召开听证会，并根据听证会情况修改方案。

第十六条 房屋征收决定作出前，应按照有关政策进行社会风险评估，社会风险评估由市人民政府牵头，公安、民政、社会保险、信访等部门及街道办事处和社区参加论证。

　　经评估论证后，房屋征收部门应出具风险评估报告，作出房屋征收风险等级评价，提出可实施、暂缓实施和不可实施的建议。市人民政府根据社会稳定风险评估报告的建议作出决定，以政府名义下发给房屋征收部门。

第十七条 房屋征收补偿资金应确保定额到位并实行专户存储、专款专用、专人管理、及时拨付原则。

　　监察、审计部门应当依法对征收补偿费用使用情况进行监督和审计。

第十八条 市人民政府应以书面形式作出房屋征收决定，并及时在政府网站、本市主要媒体和征收范围内予以公告。

　　房屋征收决定自作出之日起发生法律效力，市国土主管部门应在收到市政府的房屋征收决定后10个工作日内作出收回土地使用权决定。

　　房屋征收涉及的被征收人户数超过50户以上的，作出房屋征收决定前，应当经市人民政府常务会议决定;50户以下由分管副市长根据政府授权决定。

第十九条 房屋征收决定公告应当载明实施的项目名称、征收范围、征收补偿方案、征收实施单位、征收实施期限、现场接待地点和联系方式、监督举报方式和行政复议及行政诉讼权利等事项;被征收人对房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

第二十条 房屋征收决定公告后，房屋征收部门应对被征收范围内房屋权属、区位、用途、面积、配套设施、因房屋征收造成停产停业、设备搬迁、企业纳税及职工工资等情况进行调查登记，并将调查结果在房屋征收范围内向被征收人公布。房屋所在地街道办事处和社区居民委员会应予以协助，被征收人应予以配合。

第三章 房屋征收补偿和安置

第二十一条 对被征收人给予的补偿包括：

(一)被征收房屋价值(含土地的价值)的补偿;

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

(三)因征收房屋造成的停产停业损失。

第二十二条 房屋征收的补偿方式包括货币补偿和产权调换。

　　征收被征收人居住的房屋，被征收人可以选择货币补偿或者产权调换。因本办法第八条(五)项的需要征收个人住宅，被征收人选择在城市更新地段进行房屋产权调换的，房屋征收部门应当提供城市更新地段或者就近地段的房屋。

第二十三条 被征收人选择产权调换的，市人民政府应当提供与被征收房屋同类型、同等面积、同等居住条件的房屋进行调换，并按照被征收房屋的价值与产权调换房屋的市场评估价格，双方互补差价。

　　以不完全产权住宅房屋进行房屋产权调换的，其所调换房屋的产权仍受相应限制。被征收人可以补交规定差价后取得完全产权。

第二十四条 被征收人选择货币补偿的，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值由具有相应资质的房地产评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

　　征收房屋的室内装修以及房屋以外的构筑物、其他附着物等货币补偿的金额，可以根据物价管理部门公布的物价指数、价格信息，结合市场发展水平，以市场评估价格确定。

　　室内装修装饰由承租人投资的，出租人与承租人无约定或不能达成协议的，房屋征收部门应向承租人支付装修装饰补偿费;出租人与承租人有约定或达成协议的，按约定或达成的协议处理。

第二十五条 被征收房屋的建筑面积与房屋用途的认定，以房屋登记簿记载的面积和用途为准。房屋登记簿未标注的或标注不明的，可以根据合法有效的规划证明文件记载的房屋面积和用途认定。

第二十六条 房屋征收部门应当与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内订立补偿协议。征收补偿协议书应当统一文本格式。

　　征收补偿协议内容应包括：补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁补偿费、临时安置补偿费或者周转用房、停产停业损失、产权注销方式、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项。

第二十七条 征收需集体安置的住宅，可以依照城市规划要求和市政府决定进行异地重建安置。

　　征收原有公共基础设施或公益事业用房，应依照有关法律法规的规定和城市规划的要求予以重建;不能或者无需在原地重建的，由市人民政府按照原性质和规模予以异地重建或者按照市场价评估给予货币补偿。

第二十八条 征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，应当优先给予住房保障。被征收人可以不参加社会轮候。

第二十九条 征收产权性质为住宅或其他非经营性房屋，但已依法取得营业执照的经营性用房，除按照原用途予以补偿外，可以根据经营情况、经营年限及纳税等实际情况对被征收人给予适当补偿。

第三十条 征收设有抵押的房屋(包括在建工程)，执行国家有关担保的法律、法规的规定。被征收人应当与抵押权人就重新设立抵押权或者偿还债务签订相关协议，并按规定注销原抵押权登记。征收被查封的房地产的，征收部门应将征收事项通知查封机关，解除查封后应及时办理注销等房地产登记手续。

第三十一条 征收未超过批准期限的临时建筑，按国家有关规定只给予货币补偿。

第三十二条 征收未经确权的建筑，如土地来源清楚，不影响城市规划的，参照本办法进行补偿时，要对照我市现行的处理房地产遗留问题的相关情形，扣减或补缴其补办房地产登记手续的地价和相关税费;凡在房屋征收范围内的违法建设一律不予以补偿。

第三十三条 在搬迁期限内完成搬迁的，房屋征收部门应当对被征收人支付搬迁补助费。征收住宅房屋，属货币补偿的或一次性安置的每户付给1000元，属于过渡安置的每户付给2000元。

　　征收非住宅房屋，按征收房屋建筑面积支付搬迁补助费给被征收人，属货币补偿的或一次性安置的每平方米付给8元，但每宗不低于1000元;属过渡安置的每平方米付给16元，但每宗不低于2000元。但涉及工矿企业、商场等搬迁设备较多的，或无法搬迁及无法恢复使用设备的，由房屋征收实施单位和被征收人共同委托有资质的资产评估公司确定价值，作为补偿依据。如双方无法就共同委托达成一致或被征收人拒绝选择资产评估公司的，由房屋征收部门指定有资质的资产评估公司进行评估。

第三十四条 征收住宅房屋，由被征收人自行安排过渡的，房屋征收实施单位应按被征收房屋面积6元/㎡计付每月临时安置补助费;

　　征收用于生产、营业、办公或仓储等非住宅房屋，由被征收人自行安排过渡的，房屋征收实施单位应按被征收房屋相应地段租赁价值、经营情况、经营年限、纳税情况对被征收人作适当补偿。

第三十五条 由于被征收人无正当理由故意拖延过渡期限，不能按期安置的，征收人不再支付其安置过渡费。由于市人民政府及其房屋征收部门的责任，实际过渡期限超过约定过渡期限的，从逾期之月起，市人民政府房屋征收部门应当按下列规定给被征收人增付或者支付临时安置费;

(一)对被征收人自行解决周转用房的，超过约定过渡期限在12个月以内(含12个月)的超过期限部分增付50%临时安置费;超过约定过渡期限在12个月以上的，超过期限部分增付100%临时安置费;

(二)对已向被征收人提供周转用房的，除继续提供周转用房外，超过约定过渡期限的给予一定经济补偿。

第三十六条 征收住宅的，对在房屋征收公告规定的期限内签订房屋征收与补偿协议并完成搬迁的被征收人，房屋征收部门根据完成搬迁的时间不同给予相应奖励：1、属货币补偿的，对被征收人在规定期限内签订征收协议并完成搬迁的，给予每户相当于被征收房屋评估价值20%-50%的金额作为提前搬迁奖励;2、属产权调换的，但对被征收人在规定期限内签订征收协议并完成搬迁的，给予每户按被征收房屋产权建筑面积的20%-50%作提前搬迁奖励。

第三十七条 被征收人属于生活特别困难人员的(指受有关规定享受最低生活保障待遇的本市户籍居民)，除依法给予征收补偿外，可以给予适当的补贴。但补贴金额不得超过双方当事人签订的补偿安置协议所确定的补偿金额的5%。

　　因征收人与被征收人达不成征收补偿协议，由市人民政府作出补偿决定的，不予补贴。对被法院依法强制执行的被征收人，不给予搬迁补助费。

第三十八条 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，或者被征收房屋所有人不明确的，由房屋征收部门报请市人民政府作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

　　补偿决定应包括补偿方式、被征收房屋补偿金额、用于产权调换房屋的地点、面积和房地产评估价格、搬迁补助费、临时安置补助费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项。

　　被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

第三十九条 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由市人民政府依法申请人民法院强制执行。

　　申请人民法院强制执行前，房屋征收部门应就被征收房屋的有关事项依法进行证据保全。

第四章 房屋征收评估

第四十条 房屋征收评估包括被征收房屋(含土地)、构筑物、其他附着物和搬迁补助费、临时安置补助费、征收经营性房屋所造成停产停业补偿费、被征收房屋室内自行装修补偿费等。

第四十一条 房地产价格评估机构承担对被征收房屋价值的评估工作，应具备估价机构资质主管部门颁发的房地产估价机构资质证书，并向市房屋征收部门申请。

第四十二条 市房屋征收部门应当按照房地产价格评估机构的资质等级、评估业绩、社会信誉、评估技术水平及人员结构等情况进行综合评议后，建立房屋征收评估机构预选库，并向社会公示预选库名录。房地产价格评估机构申请进入预选库的，应根据市房屋征收部门的要求提交相关材料。

　　房屋征收评估机构预选库每年更新一次。

第四十三条 房屋征收决定公告后，房屋征收部门应组织被征收人在公布的预选库名录中协商选定房屋征收评估机构。房屋征收决定公布之日起5日内，房屋征收部门或房屋征收实施单位应在征收范围内公布评估机构名录。在评估机构名录公布后5日内，被征收人应以书面形式提交评估机构选取意向书。协商选取房屋征收评估机构，须经半数以上被征收人同意。

第四十四条 房屋征收评估机构无法通过协商选定的，房屋征收部门可以在公布的名录中适当选取3个具有相应资质的房地产价格评估机构，并组织被征收人通过公开投票或者采取摇号、抽签等随机方式确定，具体方式可由被征收人选择。

　　房屋征收部门应当在投票、摇号或抽签前5日内在征收范围内公告投票、摇号或抽签的时间和地点。投票、摇号或抽签的过程与结果应当有公证机关现场公证。

　　采取投票方式的，参与投票的被征收人数量应超过被征收人总数的50%。投票得票数最高、且超过参与投票被征收人数量50%的房地产价格评估机构确定为该项目的评估机构。

第四十五条 房屋征收评估机构确定后，房屋征收部门应与其签订委托评估合同，并将受委托的房地产价格评估机构的资质证书、营业执照、注册房地产估价师本人签名的资格证书等复印件在征收范围内现场公示。

第四十六条 房屋征收评估机构应当将分户的初步评估结果向被征收人公示，公示期不得少于7日，并安排注册房地产估价师进行现场说明解释，听取意见。

　　公示期满后15日内，房屋征收部门应将房屋征收评估机构提交的、经修正的分户评估报告转交被征收人。

第四十七条 房屋征收评估机构不得迎合征收当事人的不当要求，采取虚假宣传、恶意低收费、承诺评估价格、给予被征收人回扣、诋毁他人抬高自己、虚假申报评估人员等不正当手段承揽房屋征收评估业务。

第四十八条 被征收人或者房屋征收部门对评估报告有疑问的，房屋征收评估机构应当作出解释说明。被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房屋征收评估机构书面申请复核评估。

　　原房屋征收评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告;评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。

第四十九条 被征收人或者房屋征收部门对房屋征收评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向衡阳市专家委员会申请鉴定。

　　专家委员会的技术鉴定结论对征收当事人具有终局约束力。

第五章 法律责任

第五十条 市人民政府及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本条例规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由上级人民政府或者本级人民政府责令改正，通报批评;造成损失的，依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五十一条 贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告;造成损失的，依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予处分。

第五十二条 采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，造成损失的，依法承担赔偿责任;构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五十三条 被征收人恶意敲诈或以欺骗手段获得超出正常补偿安置费用一倍以上的，经查实应由纪检、监察、公安等部门立案查处。对擅自同意提高补偿标准一倍以上安置补偿费用的，经查实，交由纪检、监察、公安部门立案查处。

第五十四条 在房屋征收评估活动中，房地产价格评估机构或者房地产估价师有违法违规行为的，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》、《房地产评估机构管理办法》、《房地产估价师注册管理办法》等规定进行处罚，并记入其信用档案。

第六章 附件

　　本办法实施前已依法取得房屋拆迁许可证且仍在有效期内的项目，继续沿用原有的规定办理;房屋拆迁许可证已到期的项目，拆迁人可以申请延期，并继续沿用原有的规定办理。但政府不得责成有关部门强制拆迁。

　　在规定期限内，达不成补偿安置协议的，经当事人申请，由原拆迁主管部门裁决。被拆迁人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在裁决规定的搬迁期限内又未搬迁的，由原拆迁主管部门依法申请人民法院强制执行。

　　对没有经市人民政府批准，或虽经批准但自行违法违规拆迁的项目，政府相关职能部门应加大执法力度，坚决予以查处打击。

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