137-5502-0164 来电咨询各城区人民政府，市政府各部门，各管委会，市级各双管单位，市直各事业、企业单位：
为进一步规范本市市辖区范围内（不含武鸣区、广西-东盟经济技术开发区）集体土地征收和房屋拆迁补偿安置工作，切实维护被征收土地所有权人、使用权人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》等法律法规，结合我市实际，提出如下意见。
一、征地奖励
（一）《征收土地公告》发布前配合签订征地补偿安置协议并按协议约定的时间腾退土地的，征地补偿费按相应地类征地区片综合价格标准（含土地补偿费和安置补助费）上浮20%计算。
（二）《征收土地公告》发布后45日内配合签订征地补偿安置协议并按协议约定的时间腾退土地的，征地补偿费按相应地类征地区片综合价格标准（含土地补偿费和安置补助费）上浮10%计算。
（三）《征收土地公告》发布后45日内未能签订征地补偿安置协议的，不予奖励。
二、住宅房屋合法性调查认定
住宅房屋以不动产登记作为补偿安置的主要依据。但不动产登记存在与房屋实际情况不符等问题，经城区人民政府、开发区管委会组织相关部门调查属实的，按以下办法处理：
（一）被拆迁住宅房屋采取提供虚假材料等手段取得不动产登记的，由城区人民政府、开发区管委会函告市不动产登记部门，属实的由市不动产登记部门予以更正或注销。
（二）被拆迁住宅房屋不动产登记证载面积与实测面积不符的，由城区人民政府、开发区管委会函告市不动产登记部门，属实的由市不动产登记部门予以更正，并按更正后的不动产登记证载建筑面积予以补偿。
（三）被拆迁住宅房屋实际用途与不动产登记证载用途不符的，以不动产登记证载的用途为准。
（四）不动产登记属合法有效的，不动产登记证载建筑面积、用途作为房屋拆迁补偿依据。
三、住宅房屋拆迁补偿（补助）面积核算
（一）被拆迁住宅房屋拥有不动产登记等权属证明的，按证载建筑面积给予认定，并按规定标准给予足额补偿。
（二）被拆迁住宅房屋未能提供不动产登记等权属证明，但经城区、开发区征地机构核实属一户一宅的，对被拆迁人家庭户内符合拆迁补偿安置条件的人口（简称拆迁补偿人口），按人均80平方米住宅房屋建筑面积作为补偿（补助）认定基准。
（三）拆迁补偿人口人均合法住宅房屋建筑面积不足80平方米，但人均实有住宅房屋建筑面积达到80平方米及以上的，对人均实有住宅房屋建筑面积80平方米以内部分给予补偿（按合法、手续不全、无手续的顺序依次计算房屋建筑面积），具体补偿标准为：合法房屋建筑面积按规定标准给予足额补偿，手续不全房屋建筑面积按规定标准的90%给予补偿，无手续房屋建筑面积按规定标准的80%给予补偿。
（四）被拆迁人住宅房屋建筑面积按上述补偿认定的规定给予补偿后，对其剩余住宅房屋建筑面积部分，按以下方式处理：
1．属于2014年9月1日《南宁市违法建设查处条例》公布施行前建设的，可参照相应建筑结构的农业生产配套用房标准给予补助。
2．被拆迁人的住宅房屋属于2014年9月1日《南宁市违法建设查处条例》公布实施后、征地预公告发布前建设的，不给予补偿。但被拆迁人积极配合并按时腾空房屋交付拆除的，可按相应建筑结构给予材料费补助。
3．被拆迁人住宅房屋属于征地预公告发布后新建、加建、改建、扩建的，不予补偿。被拆迁人积极配合并按时腾空房屋交付拆除的，可按相应建筑结构给予助拆费补助。
四、住宅房屋拆迁补偿的计算
（一）被拆迁人在当次拆迁范围以内本集体经济组织土地上拥有两处以上（含两处）住宅房屋，或住宅房屋中合法、手续不全、无手续房屋建筑面积并存的，应将被拆迁人所有住宅房屋建筑面积合并计算补偿。
（二）被拆迁人在当次拆迁范围以外本集体土地上还有其他住宅房屋的，在进行补偿认定时，应合并计算房屋建筑面积，但当次拆迁范围以外的房屋拆迁补偿费在今后实施拆迁时予以支付。
（三）经查实被拆迁人在当次拆迁范围以外本集体经济组织土地上有其他住宅房屋已被拆迁的，在进行补偿认定时，应合并计算房屋建筑面积，扣除已支付拆迁补偿、补助费和已发放的临时过渡补助费后，支付其余拆迁补偿（补助）费。
（四）住宅房屋拆迁补偿费计算：
1．评估价补偿方式
实行评估价补偿安置，被拆迁住宅房屋参照国有划拨土地上合法房屋评估确定被拆迁房屋分类评估单价（不包含装修）。
补偿金额=被拆迁房屋分类评估单价×房屋成新率修正系数×不动产登记证载建筑面积（或被拆迁房屋认定补偿建筑面积）×折扣率+装修补偿金额-房屋占地部分的征地补偿费。
2．政府指导价补偿方式
补偿金额=指导价格标准÷0.8×房屋成新率修正系数×不动产登记证载建筑面积（或被拆迁房屋认定补偿建筑面积）×折扣率+装修补偿金额。
3．重置价补偿方式
补偿金额=重置价格标准×不动产登记证载建筑面积（或被拆迁房屋认定补偿建筑面积）+装修补偿金额。
五、按合法住宅房屋给予补偿的认定
合法住宅房屋是指被拆迁人已依法取得不动产登记等房屋权属证明，或被拆迁人按房屋建设当时有关规定，依法取得有批准权的乡（镇）人民政府或县级以上人民政府相关行政主管部门颁发的许可证件后进行建设，或者通过其他合法途径取得所有权的私有住宅房屋。按合法住宅房屋给予认定补偿的主要包括下列情形：
（一）已依法取得不动产登记等权属证明的房屋。
（二）被拆迁人持有集体建设用地土地使用证，但未能持有工程规划许可证件的，该集体建设用地土地使用证标示的建筑占地范围内第一层房屋（集体建设用地土地使用证未标注建筑占地面积的，以土地使用权面积为准）。
（三）已依法取得用地、工程规划等许可证件，且属于用地许可证件和工程规划许可证件共同框定范围内的房屋。
（四）特定时期建设的私有住宅房屋：
1．1982年2月13日国务院《村镇建房用地管理条例》实施前使用农村集体所有土地建设的房屋。
2．1982年2月13日至1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》实施前，经乡（镇）人民政府批准使用农村集体所有土地建设的房屋。
3．1990年4月1日至1999年1月1日《中华人民共和国土地管理法》（第一次修正）实施前，经乡（镇）人民政府批准使用农村集体所有土地建设的房屋。所建房屋用地面积符合当时自治区规定标准，城市规划区范围内所建房屋需同时持有规划管理部门核发的规划许可证件。
4．1999年1月1日至2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》实施前，依法取得县级以上人民政府国土资源行政主管部门颁发的用地许可证件，且在批准的集体土地建筑占地范围内建设的房屋。城市规划区范围内所建房屋需同时持有规划管理部门核发的规划许可证件。
六、按手续不全住宅房屋给予补偿的认定
手续不全住宅房屋是指被拆迁人在房屋建设前未按房屋建设当时有关规定办理相关报建手续，只办理了部分许可证件即行建设的私有住宅房屋。按手续不全房屋给予认定补偿的主要包括下列情形：
（一）被拆迁人持有用地许可证件，但未持有工程规划许可证件的，属于批准建筑占地范围内建设的二至四层的房屋。
（二）被拆迁人持有工程规划许可证件，但未持有用地许可证件的，属于工程规划许可证件标示范围内的房屋。
